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郑州首批集中供地解析
时间:2021-06-01 发布者:豫农置业 点击:1839次

郑州首批集中供地解析

4月30日,大家期盼已久的郑州首批集中供地终于发布!据统计,郑州首批供地共计50宗,合计面积233.082万(折合3496.24亩)。这些地块于5月20日开始挂牌、6月3日开始竞拍。

此外,挂牌公告显示,“根据政府供应计划安排,郑州市本年度住宅用地第二批、第三批集中出让时间预计为7月、10月”。另据5月18日郑州市自然资源和规划局土地储备中心组织召开的第二批“双集中”土地供应工作推进会消息,会议初步梳理出第二批“双集中”供应住宅用地59宗,面积约5200余亩。

从分布区域来看,金水区10宗、经开区7宗、郑东新区6宗、惠济区6宗、管城区5宗、高新区5宗、中原区4宗、二七区4宗、上街区2宗、航空港区1宗。

下面就来详细看看,首批集中供地各区域都有哪些亮点吧。

北龙湖:房价限价37300元/,起始地价迈上2000万门槛

郑州此次供地有4宗位于北龙湖,分别是郑政东出〔2020〕17号(网)、郑政东出〔2021〕7、10、11号(网)地块,均为储备用地。从指标中可以看出,北龙湖的起始均价、楼面价、限价均有较大幅度的提高。来看看地块详情解析。


从10、11号地相同点来看,两块地总价和增价幅度一样,面积差距也不大,都在70亩左右;均位于北龙湖北岸,紧邻郑州龙湖公园,容积率小于1.7,适宜规划为临湖高端观景住宅。

起始价分别为2148万元/亩、2062万元/亩,或许预示着龙湖北岸住宅地价均价从此迈上2000万的门槛;楼面价分别为18943元/18198元/,均超过18000元/的门槛。

如果仔细区别的话,10号地地形更为方正,且邻近轨道交通4号线,交通更为便利、周边绿地面积更大、生态环境更好,因此均价也要更贵一些。

郑政东出〔2020〕17号(网)、郑政东出〔2021〕7号(网)属于整体报价,应为永威启迪意向地块。地块起始总价达到34.68亿元,增加幅度2000万元,可以说是大手笔了。

除了7号地为商务金融地块外,其余3宗均为住宅用地,毛坯综合销售均价限价已经达到37300元/,远超此前32000元/的限价,有以下几点看法:

1.房价涨跌分析。南岸目前地块几乎出让完毕,受到的影响有限,未来北岸住宅会受到更多影响,因此毛坯价或许会有上涨倾向,但5600元/的装修限价也对过度装修、捆绑装修导致房价过高有或借机涨价等有着较大的抑制作用。

2.对开发企业的影响。毛坯37300元/、装修5600元/,也就是说未来北龙湖带装修房价不超过42900元/将成为大趋势。后期摘地房企的利润空间进一步被压缩,对房企操盘能力提出了新的挑战。

3.高端豪宅势必更加稀缺。项目不断增多,北龙湖高端豪宅的比例会下降,而此前开发的北龙湖南岸高端豪宅或将成为“绝版”。随着金融岛和中原科技城的建成,北龙湖价值更加凸显,南岸的稀缺豪宅会有更多的升值空间。

4.北岸未来产品性质或以改善为主。对北岸来说,房价短期受限价影响,不会有太高涨幅;但因为拥有比南岸更高的性价比,或许会成为置业者入住北龙湖最好的选择,未来北岸的产品定位从豪宅更趋向于改善,北岸房地产的亮眼程度注定不会高于产业发展,这或许也是官方层面此次调整限价的用意之一。

高铁片区:250米限高商务新地标用地

郑政东出〔2021〕8号(网)、郑政东出〔2021〕9号(网)位于高铁片区,均为商务金融用地、储备用地,也是打包进行出让的;起始总价43.6亿元价值不菲,并且增价幅度也在2000万元,两块地平均地价在2286万元/亩,起始楼面价20174元/,价格直奔郑州商务金融用地最高价记录而去。两块地建筑限高250米,应规划为高端商务写字楼新地标。


地块邻近楷林中心、卫华大厦、绿地·原盛国际、绿地新都会、雅宝东方国际广场等地标建筑,周边高端写字楼地标建筑林立;邻近郑东新区市民体育公园和七里河公园等,生态环境良好;最为重要的是,地块东边紧邻东风南路地铁口和郑州高铁南站,区位交通十分便利。

金水区最高起始地价1826万元/亩

首批供地中,金水区10宗地有8宗地价超过千万元每亩。

郑政出〔2021〕17、18、23、37号位于北龙湖以西的三全国基板块,处于三环和四环之间,东部邻近北龙湖;19、30、31、32号位于金水核心区板块,处于二环和三环之间,东部邻近CBD。以上地块区位优势十分明显,并且周边配套齐全,其中30、31、32号地块最为优质,起始地价也是最贵。32号地起始地价1826万元/亩,为金水区最高;31号地以1815万元/亩次之。


38、42号地块位于杨金片区,背靠北龙湖,42号地块占地面积最大(146.65亩);地价888万元/亩、折合楼面价也才不到5400元/,地块综合性价比较高;2.5的容积率适宜规划为改善盘,未来可承接北龙湖精英阶层住房需求外溢。


经开老城1567万元/亩地块,堪比北龙湖

首批挂牌地块中,经开区7宗有6宗都在经开物流园区,分别为:郑政经开出〔2021〕011、012、013、014、015、016号(网),规划要求竞买人或其股东(直接或间接)在郑州经开区要累计投资先进制造业不低于100亿元,项目达产后,年均实现工业产值应不低于200亿元;另一宗位于经开老城。

重点来看看最为优质的经开老城郑政经开出〔2021〕009号(网)地块。地块面积155.4亩,位于经开老城区成熟地带,周边交通、配套相对齐全,距离已开通的地铁5号线1.5公里、距离12号线一期(在建)规划站点梁湖西站不到500米,轨道交通十分便利。


地块起始地价1567万元/亩、起始楼面价7835元/,地价堪比北龙湖;毛坯限价20114元/、装修限价2500元/,对未来新房价格有着风向标意义。当前,经开老城区新房最高售价已经达到19500元/,未来改善新房或将达到25000元/的水平。

管城、惠济出让四环内稀缺低密宅地

郑政出〔2021〕21、22、24、25、43号(网)5宗地块均位于管城区商都新区。其中,21、22、24号应为振兴九鼎华府后期项目用地。

郑政出〔2021〕26、33、34、39、40、41号(网)6宗地块位于惠济区,均为城改或合村并城项目用地,其中26号地为老鸦陈城改用地,34号地为青寨城改用地,39、40号地为胖庄城改用地,41号为东赵城改用地。

其中,有几宗地为郑州四环内稀缺的低密宅地:管城区25号地、惠济区34号、39号、40号地块容积率较低,分别为1.5、1.5、1.8、1.9,以上4宗地块是首批供地中容积率相对较低的地块。

管城商都新区25号地块区位优势明显,折合楼面价达到7512元/。其余几宗地块折合楼面价在3400-4200元/之间。此外,25号地块临近西吴河科普公园和七里河水系,生态环境较为优质;邻近中州大道、南三环、紫辰路等城市主干道,交通十分便利;加之容积率低至1.5,甚至比北龙湖住宅地还要低,是主城区内不可多得的低密住宅地块,适宜规划为高端住宅产品。

惠济核心区34、39、40号地区位优势明显,与主城联系紧密;北大学城教育氛围浓厚;邻近北四环、地铁2号线,交通出行便利;临近碧源月湖公园和索须河、贾鲁河水系,生态环境比较优质;周边住宅主要也是以改善或终极置业的高端住宅为主,区域特点鲜明。

中原常西湖新区:地价已达千万元每亩级别

郑政出〔2021〕16、28、36、44号(网)共计4宗地块位于中原区,其中44号地块均价1019万元/亩,其余三宗也在830万元/亩以上;折合楼面价均在3400元/以上,最高楼面价3832元/

回顾一下2019年,常西湖新区地价还处于790万元/亩的水平。但随着地铁14号线一期的通车、“四个中心”重点场馆(如奥体中心、美术馆等)建成并投入使用、周边各项配套不断配齐,片区已经快速地完成了一波价值兑现,地价也呈现稳步上涨状态。目前优质地块都已经达到千万每亩级别。可以说,常西湖新区已经用实力证明了其价值潜力。

二七运河新区板块:4宗铁路沿线地块

郑政出〔2021〕20、27、29、35号(网)位于二七运河新区板块且沿铁路线分布,其中,27号为荆胡村城改、29号地为贾砦城改项目、20号和35号地为刘寨开发用地。地块邻近南水北调运河,居住环境较为舒适;邻近嵩山南路和南三环,与主城区交通联系紧密;地铁7号线一期在建中,未来畅达主城,通勤也十分方便。


高新老城3宗地块,周边教育资源丰富

高新区4、5、7号为合村并城改造项目用地,其中4、5号位于北大学城板块,交通、商业、生态等配套设施较为完善;且紧邻郑州大学新校区、河南工业大学、枫杨外国语学校等,教育氛围浓厚;邻近小双桥遗址,未来文化资源较为丰富,也可为片区导流。此外,8、9号地为安置用地,在此不过多阐述。

经开滨河、高新双湖地块稀缺度提升

首批供地计划中,此前大热的经开滨河和高新双湖并未有地块供应,对目前在售项目来说,竞争压力更小、区域地块的稀缺程度会提升。据悉,滨河国际新城目前宅地所剩无几,只剩部分商务金融用地暂未出让;双湖科技城住宅地块剩余不少,但暂时还没有新地块爆出,因此二批、三批供地双湖是否有新地块发布,值得期待。

上街区2宗地,中小房企捡漏机会

郑上出〔2021〕01、03号2宗住宅用地位于上街北部区域,折合楼面价为933元/1288元/。地价均价分别为280万元/亩、103万元/亩,相对于主城动辄上千万元的亩单价及激烈的竞争,或成为中小房企捡漏的机会。

航空港区一大批地块值得期待

2月23日,郑州内部发文推行“土地集中出让”模式的消息传出后,航空港区29宗地、经开区6宗地紧急终止挂牌。首批集中供地中,经开区终止的6宗此次已经恢复挂牌,而航空港区29宗却没有动静。首批供地中港区仅有1宗南港的村民安置房用地,对市场的影响不大。


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